En este artículo, analizaré un caso particular que me ha llevado a profundizar en la doctrina que los jueces establecen en determinados casos donde para instalar ascensores, o realizar obras de accesibilidad universal, chocan frontalmente con el derecho de propiedad privada de uno de los vecinos, tomando soluciones del todo dispares. Es difícil la labor que realiza el juez, ponderando los intereses propios de la comunidad, con el derecho de propiedad de aquellos vecinos, que se ven afectados por las obras por tener que ocupar zonas privativas.
Las noches de insomnio dan para mucho, y para el administrador que le apasiona su profesión  cualquier momento es bueno para idear soluciones para sus comunidades. Sabemos que, una de las cuestiones delicadas, donde contar con un buen profesional es la mejor forma de evitar problemas, es la realización de obras en las comunidades. Tener asesoramiento jurídico puede resultar fundamental para saber orientar correctamente a la comunidad, evitar posibles conflictos y llegar a soluciones satisfactorias.

Hay un tipo de obras, que son las que garantizan la accesibilidad universal, que pueden ser obligatorias en algunos casos para las comunidades, a solicitud de un vecino u ocupante de una vivienda, siempre que se cumplan determinadas circunstancias que aparecen especificadas en el art 10 de la LPH, tras la última reforma de junio del 2013.  Por otra vía, otro tipo de obras requieren mayoría simple. No haré aquí un análisis porque se haría un artículo demasiado prolijo y no se trata de escribir un tratado.

También sabemos, principalmente por vía jurisprudencial, que aunque las facultades dominicales son (y creo que deben ser) muy decisivas, ningún derecho es absoluto y hay determinados casos, en que la propiedad privada tiene  obligación de soportar determinadas servidumbres en favor de la comunidad.



Hecha esta pequeña introducción, paso a exponer el caso: Se propone en  una comunidad, donde hay personas mayores de 70 años, instalar un ascensor para acceder a sus viviendas. Tras realizar los estudios técnicos, la decisión adoptada afecta a un vecino, que, tiene una pequeña bodega justo en el hueco de la escalera donde iba a ir el ascensor. Dicha bodega fue comprada, y está escriturada como parte privativa del edificio perteneciente a dicho vecino.

Sabemos que, las decisiones tomadas por la Junta, respetando el quórum que la ley establece son vinculantes y, salvo que sean impugnadas judicialmente son ejecutables. Por otro lado, también sabemos que la propiedad privada está consagrado en nuestra Constitución en su artículo 33, pero que ha de cumplir un fin social. ¿Qué fin más social que permitir a un vecino minusválido acceder y poder salir de su propia vivienda?


La cuestión, no es pacífica. Encontramos casos en que, en situaciones similares, los jueces han establecido la obligación de gravar esas propiedades privadas afectadas por las obras, con servidumbres, para que dichas obras se realicen. Es decir, han ponderado el perjuicio causado al vecino limitado en el uso de su propiedad, con la accesibilidad universal de los vecinos a sus propias viviendas en planta alzada.  A modo de ejemplo se pueden citar las STS 7557/2010 de 22 de diciembre y STS 6853/2011 de 10 de octubre.

Sin embargo, también hay sentencias que, ponderando la propiedad privada, hacen a ésta prevalecer. Es especialmente esclarecedora la SAP de Zaragoza de 1 de Febrero de 2001, donde descarta tajantemente servidumbres que puedan llegar a dejar inútil parcialmente el elemento privativo y mucho menos que llegue a convertirse en una “expropiación” encubierta.
Entonces ¿tiene obligación al vecino propietario de dicha bodega de quedarse sin bodega? ¿a qué precio? ¿qué se puede hacer? Se podría establecer una servidumbre, dar derecho de uso a la comunidad, vender esa zona privativa a la comunidad… el abanico es amplio pero ciertamente, como toda negociación, dependerá de la voluntad de las partes. Fracasada ésta , en caso de un conflicto judicializado habría que estar a la opinión del juez. Las demás opiniones, mejor o peor fundadas en Derecho ponderan unos intereses en contra de otros.

Como en otros muchos casos, la respueta dependerá de circunstancias particulares de los ocupantes, del procedimiento por el que se haya llevado a cabo la solicitud de obras, del tipo de obras y de la merma que efectivamente supongan para el o los vecinos afectados en su espacio privativo. Hay toda una serie de circunstancias que serán clave para ponderar los intereses de los distintos litigantes, pero, dentro de las labores básicas que la Ley de Propiedad encomienda al Administrador es la de "Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Pero antes de poner en manos de Abogados y Procuradores, tasas, informes de peritos, prolijos escritos y demoras, el Administrador de Fincas, como profesional cualificado del sector inmobiliario debiera ofrecer un amplio abanico de soluciones para que sean los vecinos los que decidan, en función de la conflictividad existente y de la disposición a dialogar. Antes de que se alcen los cuchillos (¡entiéndase!, en sentido figurativo) y de que podamos tener un conflicto judicializado, el buen Administrador debe ofrecer soluciones, mediar entre los vecinos, y en caso de que no poder llegar a un acuerdo, explicar en lo referente a la finca, los derechos de cada vecino como comunero.



La experiencia nos enseña, que contar con un administrador preocupado por las cuestiones de la finca, que le presta la debida atención, y que conoce la legislación inmobiliaria, es un gran apoyo para evitar problemas en la Finca. Eso es lo realmente complicado y lo que requiere dedicación y estudio. Más allá de la realización de asientos contables o el cobro de recibos domiciliados. Por ello , desde Gesmudéjar utilizamos nuestro propio modelo de administración de Fincas, porque para nosotros, una reunión al año y unos informes estandarizados no nos bastan. Administrar una finca es mucho más que manejar una hoja de cálculo o un programa de contabidad

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