10 jul, 2014 | Morosidad
Cualquier persona relacionada con la administración de fincas, sean abogados especializados en Propiedad Horizontal, Administradores, Presidentes etc… habrán escuchado, tan recurrente como desafortunada interpelación.
Desafortunadamente, por razones diversas que no analizaré aquí, el procedimiento legal para recobro de deudas comunitarias no acaba de ser lo ágil que pudiera esperarse, además interfiere gravemente en la convivencia vecinal, por lo que, el común de los propietarios no tiene la percepción de la gravedad que supone no pagar los gastos de comunidad.

Cuando me refiero a no pagar, no me refiero a un mero retraso, sino a la negativa, simple y frontal a abonarlos. ¿Por qué? Pues por muy variadas razones, entre las que cabría destacar la de: “mi vecino paga menos que yo y su piso (creo que) es más grande” o “yo no uso para nada eso que se ha reparado”, “yo voté en contra de ese acuerdo(pero no lo he impugnado judicialmente)”, “nadie me ha preguntado (pero no fui a la reunión)”, “si yo vivo en el primero, y mi vivienda da al norte ¿por qué he de pagar la reparación de la fachada sur?”, o “eso que se averió estaba en garantía”. La casuística es tan amplia como la propia imaginación o la clásica picaresca. Ya solía decir Julio César que Fere libenter homines, id quod volunt, credunt , que viene a significar que la gente de buena gana suele creer lo que le da la gana
 

Y aquí viene todo el meollo de la cuestión ¿cómo puedo saber qué gastos debo pagar de acuerdo a la Ley? ¿Tiene autonomía el Administrador para cobrarme lo que le dé la gana? Pues bien, la respuesta, de nuevo la tenemos en los Estatutos de la Propiedad, Ley de Propiedad Horizontal, en nuestro Código Civil y de forma aclaratoria en las sentencias de nuestros tribunales de justicia. En concreto, para estas cuestiones ha quedado claro que es obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes, con arreglo a la cuota de participación fijada el en título constitutivo,  o  a lo especialmente establecido, para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización (Art 9.1e LPH , 21 LPH y SAP Barcelona 10 mayo de 2000)

Como ya hemos explicado, en otros artículos, cuando se adquiere una vivienda/local/garaje etc en régimen de Propiedad Horizontal, se está adquiriendo una parte “privativa”, es decir la propia vivienda/local/garaje, pero, conjuntamente con esa propiedad se pasa a ser comunero, que es la terminología que usa la ley, para casos en los que sobre una misma cosa, hay varios propietarios en cuotas. ¿Qué quiere decir eso? Que usted, cuando compró su vivienda, no sólo compró su vivienda, o su garaje, o su trastero, si no que compró un determinado porcentaje del edificio, con lo cual, al ser dueño de esa parte alícuota de edificio está obligado a contribuir. 

¿Y los debo pagar yo, o el anterior propietario de la vivienda, o el constructor, o el inquilino? Pues efectivamente, ya establecen nuestros tribunales (refiriéndose a la obligación de pago) que: “Dicha obligación no puede quedar frustrada ni por la posible insolvencia del comunero, ni por la transmisión del piso, sin perjuicio de las facultades de repetición que, conforme a las relaciones internas, existentes entre ocupante y propietario pudieran responder de acuerdo con el contrato que regule el uso de la vivienda”(SAP Santa Cruz de Tenerife 12 Junio 1999)

 
¿Y cómo saber cuáles son los elementos comunes, de los que soy co-propietario?  Los elementos comunes, sobre los que recae la propiedad, son todos los que no están especificados en la escritura de compra venta de la vivienda, sin ánimo de exhaustividad, están recogidos en el artículo 396 de nuestro Código Civil. Por deducción, podríamos decir que son todos aquellos elementos que no son susceptibles de aprovechamiento individual.

Pero, volvamos al caso práctico ¿qué puede suceder, cuando algún vecino, por la causa que sea se niega a abonar los gastos de comunidad?. Pues, en resumidas cuentas, siguiendo el procedimiento establecido en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, y nuestra Ley de Propiedad Horizontal (art. 9), el vecino moroso recibirá un requerimiento, bien personalmente, bien por edictos, donde será requerido al pago. Para oponerse, tendrá que personarse en el juzgado, con las reglas de postulación habituales, generalmente con abogado y procurador, y, de acuerdo a nuestra doctrina, aunque las exclusiones no están delimitadas, el deudor podrá oponerse manifestando las razones por las que no debe la cantidad reclamada, o alegando hechos extintivos como el pago o la compensación, o excluyentes como la prescripción. Sin embargo, incluso cuando el deudor se oponga por motivos razonados y fundados en Derecho, el artículo 21 LPH permite solicitar embargo preventivo de los bienes del deudor, para hacer frente al dinero reclamado, costas, e intereses.
 
Siempre hago énfasis, en lo importante que es hoy en día la gestión activa de las deudas que debe hacer el Administrador, anticipándose a los problemas y actuando de forma proactiva. No vale esperar los problemas, sino que hay que tomar iniciativas en el momento oportuno para que las cuentas de la comunidad estén saneadas. Los clientes, usualmente ven la figura del administrador de fincas como alguien que se limita a pasar recibos y a dirigir pesadas y rutinarias juntas, pero si se realiza diligentemente, es muchísimo más.

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