En el presente artículo voy a perfilar mi propio modelo de Administración de Fincas. Es un modelo exclusivo, perfilado a partir de cuatro principios generales: transparencia, independencia, claridad y profesionalidad. Estos principios vienen de la observación de las necesidades actuales del mercado, de las quejas de los clientes, y de una evolución del servicio hacia lo que creo que las propias fincas demandan. 
No me parecería justo comenzar, sin, al menos, presentarme: mi nombre es Rafael Moreno Saz, soy Abogado perteneciente al Ilustre Colegio de Abogados de Teruel, y Administrador de Fincas del CAF Aragón. He prestado servicios jurídicos en un grupo de promotoras/constructoras, y en una empresa de  Administración de Fincas. De mi paso por el mundo de las constructoras, banca/seguros, y viendo, las necesidades de las fincas, y las quejas presentadas por vecinos, me he decidido a crear mi propia empresa, donde simultáneo la Administración de Fincas con la Abogacía, tratando de aportar, las soluciones jurídicas y de gestión aprendidas al ya tradicional servicio de Administración de Fincas.

Vaya por delante, que no pretendo desprestigiar ni insultar a otros compañeros que, decentemente realizan una labor dura, socialmente desprestigiada, y escasamente remunerada como lo es la Administración de Fincas. Basta contemplar un par de Juntas conflictivas para darse cuenta de lo que digo. Simple y llanamente, me limitaré a exponer las características de mi servicio. Dichas características dimanand de unos principios, unidos al propio servicio, y a lo que, creo que el mercado demanda. Los he elaborado en base a críticas (constructivas o no) que directamente he recogido, a la valoración de clientes, y a muchas de las conclusiones a las que he llegado examinando soluciones a problemas cotidianos o no, que van unidas a la propia dinámica de las comunidades de propietarios. Estas bases del servicio, que condicionan las labores diarias son:
 
  • Transparencia: Es fundamental que los clientes sepan qué se está contratando y por qué. La labor del Administrador del Fincas está reglada por las funciones que aparecen en la Ley de Propiedad Horizontal, por la deontología profesional (en caso de los administradores colegiados), y subsidiariamente por la figura del mandatario verbal. Los poderes del Administrador, como órgano de la propia Junta dimanan únicamente de los acuerdos tomados en Junta, y de las atribuciones que confiere la ley. Rebasar estas atribuciones es extralimitarse en sus funciones, y a mi juicio no debe suceder, ya que aun cuando el cargo de Secretario-Administrador, forme parte de la Junta.
 

 
 
  • Independencia: Unido a la transparencia, es fundamental que quien realice las funciones de Secretario-Administrador y más si es de forma profesional, no esté comprometido con nadie más que con los vecinos. Parte de las quejas sobre el mal actuar de algunos administradores, incluso litigios en reclamación de daños y perjuicios, son debidos a que algunos administradores, utilizan su cago y su influencia sobre las Comunidades, para comercializar productos. De forma expresa, o de forma más sutil, pero el poder de decisión siempre, y en todo caso, debe estar en los vecinos. En el día a día los vecinos recurren al Administrador, como conocedor de los asuntos, en busca de asesoría.  Me parece más que evidente, que para prestar una asesoría de forma real, la independencia es más que necesaria. Difícilmente se puede recomendar un seguro, un arquitecto, un constructor, una empresa de mantenimiento… si hay algún interés más.
 
 
  • Claridad: Sabemos que uno de los principales problemas en las Juntas, son los presupuestos. La Ley de Propiedad Horizontal, expresa claramente que dentro de las obligaciones del Administrador está la de “Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.” Esta es la única obligación que establece la ley, vemos como en ningún momento habla de una contabilidad en un determinado formato, ya que las fincas en régimen de propiedad horizontal no son empresas y contablemente, no deben ser tratadas como tales. Pese a todo esto, están muy extendidos los programas de contabilidad, utilizados para la Administración de Fincas, que realizan complicados informes con cuentas contables, enrevesados grupos de reparto, balances de situación, etc. En Gesmudéjar elaboramos los presupuestos de forma clara y sencilla, su finca tendrá una contabilidad ordenada, que creo que es necesario y exigible en cuanto se contratan los servicios de un profesional cualificado para la gestión de la finca, pero la entenderá sin necesidad de acudir al Plan General Contable. Su finca no es una empresa, lo realmente importante es saber cuánto dinero se está gastando, cómo se afrontan esos gastos, y si son conformes a los servicios recibidos. La realidad legal, stricto sensu, es que no tenemos gran complicación contable respecto a las comunidades de propietarios, pero luego, el tráfico diario y la búsqueda de un reparto más equitativo de los gastos, nos lleva a realizar grupos de gasto, establecer coeficientes, exonerar a determinados propietarios de algunos gastos, etc. Toda esta conjugación de números, puede hacer que parte de los vecinos se pierda a la hora de interpretar los gastos.

 
  • Profesionalidad: Sabemos que el art 13 LPH establece que “el cargo de Administrador o el de Secretario-Administrador, podrá ser ejercido por cualquier propietario, asi como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”.  Ciertamente, como pone de manifiesto la doctrina, son términos poco claros, y encontramos muy dispares interpretaciones, desde las que hablan de un posible delito de intrusismo profesional, descrito en el art. 403 de nuestro Código Penal como “ejercer una profesión sin poseer el correspondiente título académico expedido o reconocido en España”, como los que eximen de cualquier tipo de requisito al administrador de fincas.  Acerca de toda esta maraña interpretativa la AP de Cantabria, en Sentencia 6 de Octubre de 2010 “el texto legal buscó precisamente no consagrar la existencia de colegiación en el ejercicio del cargo, destacando que junto con la exigencia de una cualificación profesional suficiente, está acompañada de la precisión de que debe estar legalmente reconocida. Por todo ello, debe concluirse que desde luego cumplen esos requisitos los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas.” Así que, resumiendo el caso, el acuerdo de nombrar Administrador a una persona no cualificada es nulo.

Si descendemos del mundo de las leyes, y aterrizamos en el mundo de la economía y del tráfico jurídico inmobiliario ¿qué podemos encontrarnos? Frecuentemente la realidad nos enseña que una profesión que “no exige nada en concreto”, puede ser ejercitada por cualquiera. Ello, unido a la existencia de una creciente demanda… puede llevar a consecuencias perjudiciales.
Aquí es donde entra en escena, la función de los colegios profesionales. Sin entrar en las polémicas actuales, sobre la necesidad, o no, encontramos que se exigen, determinadas licenciaturas para formar parte del Colegio de Administradores de Fincas (Derecho, Económicas, Empresariales…) o bien aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas. A parte de tener este filtro para acceder a la profesión, desde el colegio se organizan todo tipo de actividades de interés, encaminadas a formar e informar al colegiado en aspectos importantes de su profesión: frecuentemente se tratan temas legales, tributarios, de gestión, contables, urbanísticos… Existe una propia disciplina colegial, que obliga al Administrador de Fincas Colegiado, y lo que puede ser más importante, cuentan con un seguro de Responsabilidad Civil, que se hará cargo de posibles indemnizaciones debidas a la negligencia profesional. Contratar a un Administrador Colegiado, no asegura que la labor se vaya a realizar bien en el 100% de los casos, pero sí aporta una serie de garantías que recomiendo a todo el que encomiende la administración de su Finca a un profesional.
 
Si te ha gustado este artículo y consideras que el servicio que está recibiendo tu finca es manifiestamente mejorable, puedes ver más características de mis servicios en www.gesmudejar.es, llamando por teléfono al 978 04 82 85 o bien por vía correo electrónico a fincas@gesmudejar.es, solicita presupuesto sin compromiso.

Rafael Moreno Saz 
Abogado y Administrador de Fincas
Col 569 ICAT y 1188 CAF Aragón

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